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  关键词：优先购买权 登记 办理过户
   承租人的优先购买权是指房屋所有人在处分房屋权利时候，出租人有权在同等条件下优先购买该房产，但是房屋优先购买权的行使要和房屋过户登记，第三人是否为善意等等因素结合起来综合考虑。本律师将结合上海高院的相关问答做一下分析

未经登记的合同不影响承租人的优先购买权

    承租人的优先购买权是法定的，不因为合同没有登记而无效

    未经登记的合同对优先购买权有何影响

    未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。

房屋已经过户对优先购买权的行使影响

　优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。