商业地产是一种结合体，它具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。开发商与商家在商业地产中都需要获取足够的利益，由此，双方会产生诸多法律方面的问题。记者就此请教律师回答一些相关问题。

 

　　免租期的费用如何承担？

 

　　在商业地产合同中，经常会用免租期为免装修期，一般情况下免租期会在租赁合同中确定，按照每个承租方租赁面积的不同，确定一定的免租期。

 

　　但是，对于免租期的理解，开发商与承租方可能会有不同的解释。承租方认为免租期内开发商当然的不能收取除水、电等基本能耗费用以外的任何费用，在此期限内承租方可以对物业进行合同规定装修范围内的装修。但某些开发商在承租方免租期内虽然不会收取租金，却会通知承租方缴纳一定数量的装修期物业管理费，收取依据为承租方虽然在免租期内不需要缴纳租金，但承租方进场后开发商或开发商确定的物业管理公司需要负责承租方进场物资的安全，以及负责整体项目的保洁、保安。

 

　　江西商海律师事务所周立新律师建议，对于这种问题应当在物业租赁合同与物业管理合同中明确约定免租期内是否需要缴纳租金以外的其他费用，以合同中明确的约定来避免此种纠纷的发生。

 

　　承租方在什么条件下有解约权？

 

　　在商家与开发商签订物业租赁合同时，商家不可能完全估计到租赁期限中未知的所有风险，当商家获取利益的目的无法实现的时候，就会出现商家退租的情况。届时如何确保双方各自利益以解决双方纠纷成为一个现实的问题。

 

　　江西商海律师事务所崔莹建议：1.归责于开发商原因导致承租方合同目的不能实现，不能正常经营的，合同中明确出租方的义务及责任承担方式。2.由于不可归责于出租方与承租方原因的，由于第三方原因导致合同无法继续履行时，如何解除合同，并确定如承租方已进行装修等情况下是否对承租方进行补偿。实践中，该商业地产中心地理位置偏僻、相关交通设施不完善导致商家生意冷淡，可归到此类来。3.归责于承租方原因的，如承租方经营不善，合同中明确承租方的义务及责任承担方式。

 

　　什么是优先续约权？

 

　　此种问题发生在双方物业租赁合同租赁期限届满前，如承租方经营状况良好，希望能够继续经营。一般情况下，在商业地产租赁合同中均对优先续约权有所体现，但所约定内容往往模糊，基本以承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。但同等条件如何界定，由于约定不明确而导致此条款无法实际操作，往往造成承租方无法继续租赁，从而与开发商发生纠纷。

 

　　江西商海律师事务所崔莹律师建议：1.承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。2.同等条件可以约定为租金上下不超过10%，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果其他人员出的价格为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租，这样就防止各种侵害优先承租权的情形出现。3.同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准，在此标准上为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000元以上则有权继续承租。