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宅基地

宅基地可以进行转让吗?农村宅基地怎么转让才具有法律效力?

《物权法》第l53条:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第154条:宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

第155条:已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第180条:债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第184条:下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外:

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施:

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

【相关规定】

《土地管理法》

第4条:国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设甩地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地.控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第43条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第62条第4款:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第63条:农业集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。

为了保证“居者有其屋”,我国法律对宅基地的转让给予了极为严格的限制。《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”但法律并不禁止农村村民住房的转让,宅基地上的房屋所有权可以转让,而“地随房走”是我国现行法的一项基本原则,故法律允许房屋同宅基地使用权的一并转让,只是禁止单独的宅基地使用权的转让。

宅基地使用权的转让必须符合以下条件:宅基地使用权的受让主体有一定的范围,宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员,如果转让给村外人员,该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件,且该成员必须符合宅基地使用权的条件,即一户一宅且面积符合规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让。转让人不得再申请宅基地使用权。宅基地使用权转让后,应当及时办理变更登记。

土地和住房历来是农民的生存基础,几千年来农民对土地有极大的依赖性,限制宅基地转让有利于保障农民的基本生存权,稳定农村的社会秩序,故宅基地使用权不得非法转让,宅基地使用权确须转让的应符合相关法律的规定,并履行相关的登记和审批手续,切不可私下买卖,非法交易。城市居民不能直接从农民或村集体手中购买土地使用权。如需购买,则应由政府先依法向村集体征地,再向需地的个人或者单位出让土地,征地补偿费和土地出让金均需由需地人交纳。只有这样经过合法程序建房才会取得合法财产权,否则属违章建筑。政府有权予以没收或者拆除,并处以罚款。根据《土地管理法》第8条的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除有法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。因此,不论在城镇或农村,公民对宅基地只有使用权,没有所有权,即宅基地不属于公民个人财产。对于宅基地所有权不能转让和买卖,也不发生继承。

但是,在宅基地之上建造的房屋,属于公民个人的合法财产,属于《继承法》第3条规定的遗产的范围,房屋是可以发生继承的。而我国实行“房地一体主义”或称“房地不可分离”的原则,凡是房屋产权合法转移(包括买卖、继承等)的,宅基地使用权也随之转移。这是由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。而另一方面,由于我国农村的住宅用地有其特定的社会福利性,同时带来了宅基地使用权的身份性。因此,法律一方面对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负担的考虑,对宅基地的使用权的继承又需要规定限制。“房地一体主义”在一定程度上可以解决这个矛盾。需要注意的是,此处继承人继承的是房屋所有权,之所有可以继续使用宅基地,是房屋继承的结果。如果房屋灭失,则集体有权收回宅基宅基地使用权。

因继承取得宅基地使用权的,属于权利的原始取得,无须办理登记即可发生权利取得的效力,但是对于因继承而取得的宅基地使用权再发生流转、消灭的,依据《物权法》第l55条和《土地管理法实施条例》第6条的规定,必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记,由县级以上地方人民政府更换土地证书。办理了宅基地使用权变更登记,有利于更好的保护继承人的合法权益,有利于定纷止争。