【核心提示】【案情介绍】

　　武汉市司法学校与武汉市保治家电门市部王某就学校的6间邻街房屋达成租赁协议。协议规定：学校将自有房屋6间租给王某开家电门市部，租赁期限为12年;每月由承租人王某向校方交纳租金600元，必须在每月27至29日交纳，超过规定期限不交，校方有权回收房屋使用权;在房屋租赁期间，房屋的修缮费用由承租人承担;租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除，损坏房屋设备、建筑;此出租房屋只许承粗人使用，不允许转租;比协议自签订之日起生效，如有一方违约，违约方要付给对方违约金1866元。双方对此协议很满意，爽快地签了宁，合同生效了。协议履行了一年后，因王某在市内黄金地段租到房屋，遂私下将学校的6间房屋转租给李万。李万每月向王某交纳租金1600元，王某从中渔利。王某和李万还在高兴的时候，却被一向机灵的学校察觉了，便找王某交涉，要王某解除与新承租人李万的协议。但王某以不少付给学校租金为由，置之不理。学校诉至法院，要求解除与王某签订的房屋租赁合同，并要求王某支付违约金1200元。

　　本案中，学校将6间邻街房屋出租给王某做家电生意，符合国家法律、政策规定，双方所签房屋租赁协议有效。本案承租入王某未经校方同意，擅自将房屋转租给第三人李万使用，属违约行为，应当承担违约责任。承租人在租赁关系存续期间，未经出租人同意，不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。我届《合同法》第224条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。这个条件就是必须事先征得出租人的同意。租赁财产的所有权并不因租赁而转移给承租人，仍属于出租人。所以，承租人如因工作需要将承租财产转让给第三方时，应当征求出租入的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人不得转租，否则，应当承担违约责任。本案王某因找到处在黄金地段的房屋不再需要租赁校方的房屋，他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不得擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不得谋取更高租金。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。上述规定均表明，按合同规定合理使用租赁房屋是承超人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收回出租房屋。故北京房屋租赁律师认为，本案中学校有权解除合同收回房屋使用权。对于王某的违约行为，应令其承担违约责任。