【核心提示】【案情介绍】

　　2011年1月，张某出于经营需要，意欲承租某公司的店面，并与该公司进行协商。张某指出：自己承租店面是为了经营酒家，在短期内无法收回成本，希望与该公司签订的租赁合同期限至少不低于五年。该公司则指出;他们与承租人签订的租赁合同均采用一年一签的形式，张某只需要按照他们提供的格式合同签订即可，期满后可以续签。最终，双方签订了一份《店面租赁合同》，租赁期限为一年，租金为每月1500元。

　　合同签订后，张某开始对店面进行装修，并购置了一系列经营需要的物品，风风火火地做起生意。到了2012年年初，合同期限届满，张某要求与该公司续签合同，该公司未与其续签，但双方还是继续按照原合同的约定来履行各自的权利和义务。2012年3月，该公司向张某发出书面通知，指出自己需使用上述店面，希望张某尽快搬离，这让张某措手不及。张某未予理睬，继续做自己的生意，也继续按照原合同向该公司交纳店面租金，但该公司拒收，也就引起了房屋租赁纠纷。

　　2011年5月，该公司将张某告上了法庭，请求法院判令张某立即搬出诉争店面，并支付店租。张某悲愤交加，又向法院提出反诉，要求该公司赔偿其装修店面的损失。

　　合同期限届满之后，双方继续按照原合同履行权利义务，此时的合同性质有什么变化?一方要求解除合同，是否应当赔偿对方因此而遭受的损失?

　　【争议焦点】

　　针对合同性质的问题，一种观点认为张某与该公司签订的合同具有中长期合同的性质，因为双方的合同中有“第二年起租金在原有租金的基础上递增20%”的字样，说明订立合同时双方均与长期合作的意向。既然如此，该公司要求解除合约就属于违约行为，应当赔偿张某因此所遭受的装修损失;另一种观点则认为合同期限届满后，双方继续按照原合同履行各自的权利和义务，此时的合同性质已为不定期合同。一方有权随时解除合同，只需给对方合理的准备时间即可。至于张某的装修损失，由于双方在合同中约定：张某租赁后，如需在店铺内装修或添置设施及打通墙体，须经东某公司同意，装修材料及费用由张某自行负担;合同期满，如张某不再租赁该公司店铺，保持店铺原来的面貌，但该公司不补偿任何经济损失。因此，装修损失应当由张某自己承担。

　　【适用法律】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　第二百三十二条 　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　第二百三十六条 　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　笔者同意第二种观点。第一、双方在签订合同时，租赁期限只有一年，因此无法从现有证据认定该合同具有中长期的性质。第二、虽然合同中有“第二年起租金在原有租金的基础上递增20%”的字样，但在一年的租赁期限届满后，该公司还是按照每月1500的标准向张某收取租金，并未递增20%，即双方还是按照原来合同约定的内容履行各自的权利和义务。因此，双方在租赁期限届满之后继续依照原合同履行各自的权利和义务，此时的合同期限已为不定期。至于张某的装修损失问题，由于合同已经明确规定由张某自行承担，且由于此时的合同期限已为不定期，该公司解除合同也是行使权利而并非违约，因此张某没有权利要求该公司赔偿其装修损失。