签二手房买卖合同应注意什么

  注意事项一、房屋产权和手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　因此有关人士认为;最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。

　　注意事项二、明确成交价格和税费责任

　　在签定合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。

　　从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：营业税，个人所得税，印花税；归买方交纳的税费为：契税，土地出让金，印花税(与房主各交一半)。

　　注意事项三、明确买卖双方的责任

　　签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。

　　注意事项四、明确付款方式和时间

　　双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在买方以贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，房主应尽早对买方是否能被批贷进行确认。

　　注意事项五、过户时间要明确

　　过户时间要明确，买房人最在乎的莫过于什么时间房屋最终属于我，因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。

　　注意事项六、物业交割要清楚

　　在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时卖方应做出的配合等，都应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。

毫无疑问的是，传统的房产中介行业开始遭遇来自互联网的“冲击”。昨日，记者从一家网络中介了解到，为了吸引客源，该中介打出了二手房佣金0.5%的招牌，比目前行业约定俗成的2.4%足足少了近4/5。

　　“网络中介和众多的互联网企业一样，抢占市场的手段就是低价烧钱。”一名业内人士表示，不过，网络中介刚刚起步，目前所占份额也很小，因此规范经营、“健康”成长仍是当务之急。

　　一条龙服务，中介费千元不到？

　　“一条龙服务，全程费用只要885元。”市民王大妈在小区门口接到了这样一份宣传单。王大妈仔细一看，原来宣传单来自一个叫885的二手房中介网站，走的就是低价路线。

　　“我家确实准备换个房子。”习惯精打细算的王大妈说，但自己之前在中介门店咨询过，成交后收取的中介费基本都在房款的2%到2.4%之间，也就是说价格在100万的房子，中介费就要2万多。“但是这个网站全套服务只要885元，一千块都不到，不是骗人的吧？”

　　事实上，从2015年开始，网络中介开始在南京二手房市场上频频发力。记者了解到，除了强调“只收885元”的网站之外，房地产电商搜房网也喊出了0.5%的中介佣金。“这种属于直客式服务，业主通过搜房移动或PC平台将房产委托给我们；我们再通过交易平台匹配潜在购房者；买卖双方达成交易后，提供过户、金融等服务。全流程的服务佣金只收成交总价的0.5%。”搜房网二手房事业部相关负责人表示，而0.5%佣金的模式将在5月1日大规模上线。

　　传统中介“淡定”以对

　　面对网络中介的咄咄逼人，南京几家大型房产中介负责人都向记者表示，目前这些房地产电商所占市场份额微乎其微，并未产生太大影响，目前没有计划跟进降低佣金收取标准。

　　“我们一直都是按照2.4%收取中介费用。”南京链家相关人士表示，中介行业应该收取佣金的多少，应取决于服务品质，光靠价格竞争是拙劣的手法，“单纯打价格战是没有意义的，买房子毕竟是几百万的大事，很多时候，客户不会为省几万元钱而去冒风险。”

　　据其介绍，二手房买卖过程并不简单，中介需要在看房、询价等各个环节不厌其烦地做双方沟通，还要在过户、送件、出件、贷款、交接等交易过程中出力，签订合同之后还要继续跟踪2-3个月。

　　“目前来看，网络中介刚刚起步，没有线下房源、经纪人等资源做支撑，唯一吸引人的就是低价。”另一家房产连锁中介的相关人士表示，买卖房产是大宗交易，客户需要安全无虞，需要更多、更好的房源进行选择，传统中介无疑拥有更大的优势。

　　目前占比仍然微不足道

　　“我们正在打算招兵买马，扩大自己的资源。”搜房网二手房事业部相关负责人认为，“传统中介是个重资产的企业，门店的租金是个很大的成本，而走互联网模式之后，可以通过网络集成化，将这块成本降下来。”除此之外，线上线下的组合服务也将成为网络中介的优势。

　　不过，金陵晚报记者也注意到，尽管网络中介来势汹汹，但占比目前仍然微不足道。网上房地产的数据显示，在当月二手房入网机构成交排行榜上，前十名仍然来自我爱我家、链家、中广置业等传统中介，尚未出现网络中介的身影。

　　“房产中介的互联网化过程中，规范经营、健康成长仍是当务之急。”业内专家表示，如果在交易安全以及规范操作上不能得到100%的保证，面对动辄几百万的房款，即使是依赖网络的“80后”、“90后”也不会贸然出手。